С января 2008 года, когда впервые проявился экономический кризис, прошло 20 месяцев. Подсчитано, что средняя продолжительность кризисов за период с 1854 по 2001 год составляла 17 месяцев. Но по сценарию Уоррена Баффета, который, как утверждают, является гениальнейшим инвестором всех времен и народов, за нынешним кризисом последует период рецессии и только потом начнется настоящее оживление мировой экономики. А профессор экономики Нью-Йоркского университета Нуриэль Рубини, предвестивший нынешний кризис, когда еще все было так отлично, полагает, что к концу 2010 – началу 2011 года мировая экономика повторно впадет в рецессию.
Когда говорят о динамике цен недвижимости, то их сравнение за короткий период времени дает лишь ограниченное представление о реальных параметрах выгодности или невыгодности инвестиций в этой области. По своему характеру недвижимость относится к предмету долговременно окупаемых инвестиций, поэтому оптимальным будет анализ цен в горизонте хотя бы десяти лет. И тогда становится ясно – ни о каком крахе цен в период нынешнего финансово-экономического кризиса речь не идет.
Целый ряд лет недвижимость постоянно дорожала в большинстве стран мира, не исключая и Чехию, сегодняшний некоторый откат цен назад – явление естественное и непринципиальное. Например, в Ирландии за последние 10-12 лет недвижимость выросла в цене на 182%, а за последний год снижение цен составило лишь около 11%. В среднем мировые цены недвижимости возросли за тот же период на 108%, а сегодня упали на 19% (в Чехии на 10-12%). Худшим рынком недвижимости мира на сегодня оказалась Латвия, где за последний год цены обрушились на 50%. В России, по некоторым данным, снижение цен вышло на 30–35%, в Москве – на те же 50% (в долларовом эквиваленте). Там, где не слишком раскручивали ипотеки за счет дешевых денег (Швейцария, Германия, Австрия), рынок остался стабилен.
Динамика цен недвижимости в мире за последний год
(некоторые страны)
Страна
Динамика цен %
Швейцария
+5,3
Италия
+1,1
Япония
-3,4
Канада
-3,6
Франция
-6,6
Австралия
-6,7
Испания
-6,8
Дания
-10,5
Ирландия
-10,7
Великобритания
-11,3
Гонконг
-14,5
США
-18,6
Источник: Standard & Poor's/Case Schiller
Кризис «наводит порядок»: явно завышенные цены опускаются до своего реального уровня. А то, что оценивалось близко к оптимуму, сильно не подешевело. В центрах большинства крупных городов экономически сильных стран мира сегодняшнее снижение цен незначительно или его вовсе нет. Прага – тому подтверждение: ни в историческом центре, ни в так наз. расширенном центре в местах пешеходной досягаемости метро цены на жилье не упали и практически не снизились. Наибольшее снижение цен (до 25%) коснулось некоторой недвижимости в провинции и жилья вторичного фонда в некоторых не слишком привлекательных спальных микрорайонах Праги. Цены на квартиры в домах-новостройках, несмотря на аршинные объявления об отдельных скидках, не могут снизиться более чем на 10-12%, так как маржа девелопера обычно составляет 15%. Если скидка больше этой границы, то или первоначальная цена была слишком завышена, или девелопер оказался в действительно тяжелой ситуации с погашением взятых кредитов.
Покупать – не покупать
Все вышесказанное говорит в пользу привлекательности инвестиций в жилье. Другое дело – в какое, когда и где? Несмотря на некоторые признаки экономического оживления, часть аналитиков сходится на том, что кризис может затянуться. В связи с этим некоторые из них предупреждают – не спешите покупать недвижимость, она еще может подешеветь. Другие, в частности глава Сбербанка России Г. Греф, наоборот, убежден, что сейчас самый выгодный момент для инвестирования денег в недвижимость.
Кому верить, кто окажется прав? В связи с показательным крахом некоторых крупнейших фирм и банков, обладавших, по мнению рейтинговых компаний, небывало оптимистическим будущим, авторитет таких прогнозистов оказался сильно подмоченным. Например, в марте 2008 года аналитики инвестиционного банка Morgan Stanley рекомендовали вкладывать капитал в российскую недвижимость. В материале для информационного агентства Reuters говорилось: «в связи с ухудшающимся положением на рынках Центральной, Восточной и Юго-Восточной Европы мы предполагаем, что с краткосрочной точки зрения российский рынок недвижимости приносит лучшие результаты». В течение следующего года цены в России упали вдвое…
Кризис ли виноват?
Какова нынешняя ситуация в Чехии, намечаются ли подвижки к оживлению спроса? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понять, что именно движет здешним спросом на жилье, есть ли какие-то местные локальные факторы, отличные от других стран. Нет, не нынешний кризис является причиной того, что рынок замер, полагают некоторые чешские аналитики. Вернее, не только он. Снижение спроса пришло бы и без кризиса, считает риелтор Иржи Пацал. По его мнению на первом месте – демографический фактор, на втором – снижение привлекательности инвестиций в жилье, и только на третьем месте – нынешний глобальный финансовый кризис. Поэтому заметное снижение цены может ожидать только жилье сниженного качества. Остальное ожидает стагнация. Что мы сегодня и наблюдаем. С этим согласен и другой риелтор – Якуб Гаврлант. Он полагает, что квартиры в домах-новостройках даже могут несколько подорожать, но конечно, все зависит от качества проекта, местонахождения дома и т.п. За качество люди готовы платить. Это разумно и с точки зрения собственного жилья, и при покупке инвестиционного жилья. Сегодняшний кризис подтвердил: качественное жилье или находящееся в удобном или престижном месте не подешевело. Поэтому нет необходимости откладывать покупку такого жилья. Другое дело – со ссылкой на кризис и падение спроса требовать от продавца максимально большие скидки. Если же кто-то намерен купить жилье низкого качества (причины принятия такого решения могут быть разные), может еще пару месяцев подождать.
И последнее, спрос на пражское жилье и сегодня поддерживается объективными факторами. Почти 30% покупателей – жители провинции и иностранцы (в основном словаки – еще плюс 12%). Жилье в Праге им необходимо, здесь находится их место работы. С учетом низких ставок ипотек (85% жилья покупается на ипотеку) спрос есть и будет, независимо от кризиса, делает вывод риелторская фирма Ekospol.
