| |
Архив статей
Правда о окупаемости инвестиций в чешское жилье
Практически все риелторы, предлагающие чешскую недвижимость, бодро сообщают о чрезвычайно высокой окупаемости таких инвестиций, убеждая, что вложенный капитал вернется заметно быстрее, чем в других странах. А низкие ставки ипотечных кредитов в Чехии помогут окупить затраты быстрее. Так ли это на самом деле?
Как это часто бывает, риелторы правы – но отчасти. Предположим, что речь идет о покупке жилья, которое будет сдаваться в аренду. Чем дешевле обошлась покупка и чем выше арендная плата, тем выше возвратность инвестиции. Можно сыграть на ощутимой разнице в ценах чешской недвижимости в Праге и, например, в северной Чехии. Квартира в Теплице или Мосте в несколько раз дешевле такой же, но в столице. При этом разница в размере арендной платы не настолько велика. Двухкомнатная квартира с отдельной кухней (2+1), являющаяся самой популярной при покупке для сдачи в аренду, в городах Мост или Хомутов стоит 500-700 тысяч крон (20-28 тыс. евро), в поселках и того меньше. В Праге такую квартиру меньше чем за 2,6 млн. крон не найти. Да и вообще квартир 2+1 предлагается мало, в основном это 2+кк (фактически, однокомнатная квартира, где кухня перенесена в гостиную, а из бывшей кухни сделана крохотная спальня).
В то же время сдать такую квартиру в Мосте и Хомутове можно за 6 500 крон, в Праге же – за 10-12 тысяч крон. При разнице в цене покупки вчетверо арендная ставка в Праге выше лишь вдвое. Казалось бы, чего раздумывать, покупаем дешевые квартиры в провинции и начинаем зарабатывать! На таких рассуждениях и основывается убежденность риелторов в высокой степени окупаемости чешского жилья, утверждающих, что если окупаемость инвестиций, вложенных в пражское жилье, составляет 24 года, то в провинции – лишь 10 лет. К тому же с учетом некоторого снижения цен в связи с кризисом инвестиции стали еще более быстро окупаемыми. Действительно: купив квартиру в Мосте за 500 тысяч и сдав ее в аренду за 6 500 крон в месяц, вы сможете, якобы, вернуть вложенный капитал всего лишь за 6 лет. Невиданная возможность! Ну, пусть это идеальный случай, уж за 10 лет точно окупите инвестицию. Но о кое-чем маклеры умалчивают.
О чем недоговаривает маклер
Во-первых, в указанные ставки арендной платы входит оплата коммунальных услуг. Она примерно одинакова – что в провинции, что в Праге – где-то 2-3 тысячи крон в месяц по такой квартире. К тому же вам придется производить ежемесячные отчисления в фонд ремонта и содержания дома, это еще 1-1,5 тысячи крон. Значит, чистый доход сократится, а время окупаемости увеличится.
Во-вторых, все расчеты риелторов не учитывают случай, когда покупателем недвижимости является иностранец без наличия разрешения на постоянное место жительства в Чехии. А так как приобрести недвижимость он вправе лишь на свою чешскую фирму, это означает дополнительные расходы. Сама по себе регистрация фирмы не ляжет тяжким бременем на кошелек, обойдясь в пару тысяч евро, но следует предусмотреть дальнейшее содержание фирмы, ведение бухгалтерского учета и т.п. Это еще как минимум сотня евро каждый месяц при условии, что не нужно будет платить за аренду юридического адреса, переведя его на свою квартиру.
Плюс расходы на обеспечение своего вида на жительство – нужно оформиться на работу в своей же фирме, отчисляя ежемесячные взносы на медицинское и пенсионное (с этого года по желанию) страхование. Если у вас высшее образование, то по тарифной сетке зарплата должна быть назначена где-то 15 тысяч крон в месяц, иначе будут проблемы с продлением вида на жительство (каждые два года). При этом отчисления составят около 7 тысяч крон в месяц. Можно, конечно схитрить, оформив себя по сокращенному рабочему времени, но это уже детали. В любом случае, медицинскую страховку придется платить не менее чем с минимальной зарплаты, которая сегодня составляет 8 тысяч крон, а это обойдется еще в полсотни евро в месяц. А налоги с прибыли вашей фирмы? Не век же ей утопать в убытках, возникнет основание признать, что ваш бизнес в Чехии не имеет смысла, а значит и вид на жительство вам здесь не нужен.
Короче, заработок на сдаче в аренду квартиры пойдет на вышеназванные расходы. Вообще, надеяться на сказочные прибыли, вложив 20 тысяч евро, по меньшей мере, несерьезно. Достаточно того, что это позволит вам не только надежно сохранить вложенные деньги, но и обеспечит условия для получения и поддержания вида на жительство в одной из стран Европейского союза со свободой безвизового передвижения почти по всей Европе.
Отчаиваться абсолютно не стоит
К счастью, есть и иные факторы, способствующие окупаемости ваших инвестиций. Это, прежде всего, устойчивый рост цен чешской недвижимости. Даже нынешний кризис в этом плане не нанес сокрушительного удара, что свидетельствует об отсутствии в стране искусственного раздутого мыльного пузыря цен на рынке недвижимости. Вернемся к нашим двухкомнатным квартирам (2+1 или 2+кк). Три-четыре года назад они стоили в Праге 1,6-1,7 млн. крон. Это с учетом пешеходной досягаемости метро. Что наблюдаем сегодня, в разгар кризиса? Цены практически не упали, но выросли за это время в 1,4-2 раза, причем квартиры 2+1 выставляются на продажу вообще очень редко.
В связи с кризисом в среднем по стране цены упали (все полагают, что временно) на 12-15 процентов. Где-то меньше – в Праге снижение цен коснулось лишь того жилья, которое на волне предыдущего спроса было переоценено – новое жилье и вторичный фонд в старых домах без реконструкции в панельных микрорайонах без метро. В провинции сложнее – падение цен составило до 25-30 процентов. Вот тут и следует подумать, куда вкладывать деньги – в пражское жилье или в провинции. К тому же и сдать в аренду квартиру в Праге неизмеримо легче. Да и ликвидность – возможность быстро и выгодно продать свое жилье при необходимости в столице намного выше. В то же время за последние 10 лет цены в провинции росли намного быстрее, чем в Праге.
Второй фактор – постоянное укрепление курса чешской национальной валюты. Приобретенная вами квартира не только дорожает на фоне всеобщей тенденции, но и в случае последующего обмена полученных чешских крон на евро или доллары прибыль будет весьма ощутима (за последние 9-10 лет курс кроны вырос в 1,5-2 раза, за последние 4 года, уже после вступления в Евросоюз только за счет укрепления кроны цены недвижимости выросли на 20-40 процентов. Неплохо себя ощущает чешская крона и в период нынешнего финансово-экономического кризиса. Аналитики предвещают рост ее курса в течение следующих 12 месяцев на 15 процентов.
И третье, весьма немаловажное: надежность и стабильность, хорошо иллюстрируемые поведением цен на чешском рынке недвижимости в условиях нынешнего кризиса. Это многого стоит, значительно превышая привлекательность шанса стремительно разбогатеть.
Каков же вывод? Инвестиции в чешскую недвижимость не обещают быстрого обогащения, но они надежны, устойчивы против кризисов, гарантируют неуклонный прирост в цене приобретенных объектов и дают возможность получить вид на жительство в Евросоюзе.
Саша Бордо
август - сентябрь 2009 г.
|
|
|
Рубрики журнала:
— Экономика и бизнес
— Недвижимость и инвестиции
— Юридические вопросы
— Финансы
— Общество
— Стиль и тренды
|
